Придбання нерухомості через форвардні контракти може бути ризикованим

НКЦПФР попереджає інвесторів в об’єкти нерухомості та повідомляє про існування певних ризиків у покупців майнових прав на об’єкти житлового будівництва через купівлю форвардних контрактів, інформує прес-служба Комісії.

Як зазначається у повідомленні регулятора, базовим активом форвардних контрактів у більшості випадків є майнові права на житлове приміщення, яке стане об’єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку.

Через продаж покупцям форвардних контрактів забудовник оптимізує податки, оскільки згадані операції не є об’єктом оподаткування, відповідно до Податкового кодексу України.

Покупець, купуючи форвардний контракт (базовим активом якого є майнові права), набуває у власність майнові права, на підставі яких у подальшому має право отримати у власність житлове приміщення, приміром, квартиру.

Особливостями такої схеми продажу нерухомості на сьогодні є укладання низки договорів, а саме:

– форвардний контракт, який укладається між забудовником та компанією з управління активами (КУА), що діє в інтересах інституту спільного інвестування (ІСІ) на товарній біржі;

– договір купівлі/продажу деривативу (форвардного контракту), який укладається між КУА і покупцем (фізичною особою);

– договір купівлі/продажу майнових прав, який укладається між забудовником і покупцем-фізособою.

За цими договорами, сплата покупцем-фізособою коштів поділяється на дві частини, тобто спочатку він купує форвардний контракт і сплачує КУА, а потім – купує майнові права у забудовника.

Форвардний контракт та продаж майнових прав на об’єкти інвестування, який ще не був оплачений за рахунок коштів спільного інвестування, не може бути включений до активів ІСІ в розумінні Закону «Про інститути спільного інвестування». Відповідно, доходи, отримані від їх продажу, не вважаються коштами спільного інвестування.

Таким чином, за інформацією НКЦПФР, виникають ризики при придбанні форвардних контрактів та майнових прав на житлові приміщення за участю КУА, а саме:

– неможливість повернення в повній мірі оплачених коштів (у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав), оскільки умови форвардного контракту виконано (контракт поставлений в термін). Тобто, покупець матиме можливість повернути лише кошти, сплачені за Договором купівлі/продажу майнових прав;

– ризик збільшення ціни на житлове приміщення, оскільки у разі невизнання форвардного контракту активом ІСІ з боку податкових органів, можливе донарахування податків;

– відсутність спеціального законодавства щодо контролю за випуском та обігом форвардних контрактів на відміну від інших фінансових інструментів, зокрема, таких як облігації.

У зв’язку з відсутністю належного регулювання товарних бірж, ціноутворення щодо форвардних контрактів також може бути необ’єктивним.

Крім цього, покупець-фізособа, яка уклала форвардний контракт з КУА, є лише стороною за угодою, а не інвестором ІСІ, а отже, у Комісії відсутні важелі впливу щодо захисту його прав.

Комісія звертає увагу на те, що укладання більшості цих договорів здійснюється без участі професійних учасників фондового ринку. А це, у свою чергу, зменшує переговорну позицію покупця, й, відповідно, ступінь юридичного захисту його прав у контрактах.

Щоб ухвалити зважене рішення щодо інвестування в об’єкти житла через форвардні контракти, покупці повинні враховувати всі ці ризики.

НКЦПФР готова надавати таким покупцям довідкову інформацію щодо діяльності компаній з управління активами, які пропонують до придбання такі фінансові інструменти.

ПОЗИЦІЯ ТБ «ПЕРСПЕКТИВА-КОММОДІТІ»

Як зазначається у повідомленні Товарної біржі «Перспектива-Коммодіті», в інтересах десятків тисяч покупців квартир та десятків сумлінних забудовників житлової нерухомості, біржа звернулася  до Президента України щодо наступного.

Повідомлення НКЦПФР, оприлюднене вище, не має зрозумілого статусу (рекомендації, роз’яснення, індивідуальна думка), відсутня інформація про його належне погодження та оформлення, але такий сигнал з боку одного з регуляторів фінансового ринку, попри очевидну невідповідність до його компетенції, вже призвело до природного занепокоєння учасників національного ринку нерухомості.

Слід зазначити, що механізм фінансування нерухомості з використанням деривативів є цілком законним, прогресивним, відповідним європейській правовій основі та практиці, чи не найбільш надійним та привабливим для пересічних покупців житла порівняно з альтернативними моделями залучення інвестицій для будівництва, наприклад через попередні та інвестиційні договори та цільові облігації.

Вже багато років учасники будівельного ринку об’єднують зусилля щодо створення прозорої системи правовідносин із відчуження прав на майбутню нерухомість, яка б відповідала міжнародним стандартам. В результаті, за ці роки сформувався ринок товарних деривативів, а саме форвардних контрактів на поставку нерухомості, яка буде збудована в майбутньому. Це один із небагатьох інструментів, який:

– дозволяє сформувати справедливу ринкову ціну за результатами визначення попиту та пропозиції на об’єкти нерухомості в процесі публічного аукціону;

– забезпечує прямі взаємовідносини покупця та замовника будівництва на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на нерухомість – операцією, що є об’єктом оподаткування ПДВ і оподатковується в загальному порядку;

– є транспарентною практикою продажу товарів, що відповідає директивам ЄС, зокрема Annex III to Commission Delegated Regulation (EU) 2017/583 of 14 July 2016 supplementing Regulation (EU) No 600/2014 of the European Parliament and of the Council on markets in financial instruments.

За час використання механізму укладення форвардних контрактів на товарній біржі у прозорих та конкурентних умовах було проведено понад 40 тисяч електронних аукціонів та десятки тисяч громадян придбали житло в новобудовах провідних українських забудовників. За цей час не було жодного випадку втрати коштів інвесторами-фізичними особами.

Цього не скажеш про моделі з використанням фінансових інструментів, контрольованих НКЦПФР. Зокрема, за цільовими облігаціями, які повністю відносяться до сфери компетенції НКЦПФР, було допущено до 100 дефолтів, за наслідком чого інвестори втратили свої заощадження та не отримали квартир. І так званий контроль НКЦПФР нічим їм не допоміг. І ніхто не захистив інвесторів, попри неодноразові декларації, що це головна мета регулятора. Більше того, з часу активної фази таких дефолтів до національного законодавства так і не були внесені положення, які б ефективно захищали облігаціонерів. Певні ініціативи щодо цього періодично включаються до законопроектів щодо функціонування фондового ринку винятково паралельно із поширенням повноважень та суттєвим збільшенням фінансування НКЦПФР за рахунок учасників фінансових та товарних ринків. Але ці ініціативи цілком об’єктивно не знаходить розуміння у законодавців – через низьку якість регулювання фондового ринку та недосконалість спроб імплементації європейських норм.

Здійснюючи інформаційне повідомлення лише про форвардні контракти, НКЦПФР фактично замовчує факти використання рядом інститутів спільного інвестування механізмів, які призводять до неправомірного використання пільги з податку на прибуток та ухилення від сплати ПДВ, а також створюють передумови до шахрайства із коштами покупців. Серед таких схем – попередні договори у відносинах із покупцями, які вже на сьогодні проілюстрували злочинний потенціал.

Враховуючи це, «Перспектива-Коммодіті» вважає, що інформаційне повідомлення НКЦПФР має на меті не попередження та захист інвесторів, а спрямоване на перерозподіл будівельного ринку. Як наслідок, регулятор фактично спонукає учасників ринку до використання замість форвардних контрактів значно менш прозорих та зрозумілих інструментів. Це призведе до відтоку коштів із низки будівельних проектів, і в кінцевому випадку можуть призвести до неможливості виконати прийняті перед покупцями зобов’язання, як наслідок, постраждає покупець.

Чинним законодавством на НКЦПФР покладено сотні прав, повноважень та функцій. Але серед них немає повноважень щодо регулювання умов цивільних відносин, функціонування товарних бірж, визначення об’єктів оподаткування та можливостей донарахування податків. Тож за відсутності таких повноважень, передбачених законодавством, посадовці НКЦПФР при публікації інформаційного повідомлення діяли не в установлений Законом спосіб.

При цьому грубе, нічим не виправдане, безпідставне втручання у правовідносини осіб, що не відносяться до сфери регулювання НКЦПФР (покупці нерухомості, товарні біржі, забудовники), створює значні складнощі для галузі будівництва, товарного регульованого ринку та ринку нерухомості.

«Перспектива-Коммодіті» просить Президента України як гаранта Конституції України втрутитися у ситуацію, не дозволити дестабілізувати національний ринок житлової нерухомості та захистити законні права та інтереси його учасників (громадян, забудовників, інших осіб).

Додати коментар

Увійти за допомогою: 

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: