В Україні пропонують створити Єдину базу даних про вартість об’єктів нерухомості

Фонд держмайна оприлюднив проект закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України» (щодо створення Єдиної бази даних про вартість об’єктів нерухомого майна).

Як зазначається у повідомленні ФДМУ, запропоновані Фондом зміни до Податкового кодексу України є відповіддю на законодавчі ініціативи народних депутатів щодо зміни статті 172 Податкового кодексу України, зокрема:

– проекту закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості» (реєстраційний №2047);

– проекту закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційних схем у сфері оцінки об’єктів нерухомості шляхом діджиталізації розрахунку податкової вартості нерухомості» (реєстраційний №2047-1).

Фонд погоджується із необхідністю прийняття змін до статті 172 Податкового кодексу України, зокрема в частині скасування монополії, штучно створеної внаслідок запровадження процедури авторизації електронних майданчиків, яким Податковий кодекс у чинній редакції надає не виправдано важливу роль у визначені розміру податкових зобов’язань платників податків. Фонд висловлює стурбованість з приводу закладеної у Податковому кодексі моделі регулювання, яка надає чотирьом авторизованим майданчикам по суті дискретні повноваження з блокування процесу авторизації інших електронних майданчиків.

 За результатами опрацювання зазначених законопроектів Проект №2047-1 концептуально не підтримується Фондом виходячи з того, що його положення передбачають збереження ролі авторизованих електронних майданчиків у визначенні розміру податкових зобов’язань платників податків. Зберігається і штучна монополізація ринку послуг, які надаються такими майданчиками. Проектом №2047-1 не передбачено можливості апеляції, якщо сторона договору не згодна з вартістю, визначеною за допомогою електронного майданчика.

Натомість Фонд підтримує Проект №2047, який передбачає спрощений порядок реєстрації звітів про оцінку в єдиній базі даних звітів про оцінку шляхом безпосереднього внесення суб’єктами оціночної діяльності інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази без застосування авторизованих електронних майданчиків.

Разом із цим, у ФДМУ вважають, що редакція Проекту №2047 потребує доопрацювання, виходячи з наступного.

Як працює система сьогодні

На сьогодні процедура визначення оціночної вартості для цілей оподаткування вимагає від сторони правочину вчинення таких дій:

1) замовити і оплатити послуги з оцінки майна у суб’єкта оціночної діяльності;

2) замовити і оплатити послуги з перевірки інформації зі звітів про оцінку у спеціальному модулі Єдиної бази на предмет відповідності ринкової вартості майна, визначеної оцінювачем, середньому ціновому діапазону на аналогічне майно, згенерованого Єдиною базою. Зазначена послуга надається через авторизований електронний майданчик;

3) повторно пройти кроки 1-2 (і повторно їх оплатити) у разі негативного результату перевірки.

Пропозиції Фонду щодо спрощення порядку перевірки договірної ціни нерухомості

Запропонована Фондом модель адміністрування податку з правочинів з нерухомістю виходить із того, що нотаріуси під час завіряння правочинів із нерухомістю можуть самостійно здійснити перевірку відповідності договірної ціни нерухомості її оціночній вартості, що автоматично генерується Єдиною базою для цілей оподаткування. Цей підхід скоротить трансакційні витрати учасників цивільного обігу і є доречним для типових об’єктів, широко представлених на ринку нерухомого майна.

Фонд поділяє думку авторів Проекту №2047 (доопрацьованого) щодо доцільності залучення оцінювачів лише у разі незгоди платника податків з визначеною Єдиною базою в автоматичному режимі оціночною вартістю майна. У такому разі може бути здійснена індивідуальна оцінка об’єкта нерухомості суб’єктом оціночної діяльності шляхом складання звіту про оцінку майна та внесення інформації з нього до Єдиної бази. При цьому позитивний висновок рецензента є підставою присвоєння звіту про оцінку унікального реєстраційного номера та здійснення правочину нотаріусом.

Запропонований механізм спростить процедуру обчислення податку та зменшить супутні витрати сторін правочинів, і як наслідок – сприятиме зменшенню соціальної напруги.

Пропозиції Фонду щодо покращення якості роботи Єдиної бази і збільшення її репрезентативності

Станом на сьогодні Єдина база, яка ведеться Фондом, містить:

– інформацію про ціни, визначені власниками нерухомого майна або уповноваженими ним особами в оголошеннях про продаж об’єктів нерухомого майна, оприлюднених у мережі Інтернет;

– інформацію зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості, які були внесені до Єдиної бази оцінювачами через майданчики впродовж другої половини 2018 року і до сьогодні.

Існуючі на сьогодні ресурси Єдиної бази дозволили Фонду акумулювати інформацію про вартість об’єктів нерухомості різного призначення з мінімальними технічними параметрами. Здебільшого ця інформація ґрунтується на автоматичній обробці даних про ціни, за якими власники нерухомого майна бажають продати належне ним майно, але не про ціни, за якими це майно дійсно було відчужено.

З метою покращення алгоритму розрахунку оціночної вартості Фонд вважає за доцільне передбачити норми, які зобов’яжуть нотаріусів вносити до Єдиної бази інформацію про ціни нерухомого майна, що зазначаються в договорі. Така інформація забезпечить значно більш репрезентативну і якісну вибірку про стан ринку нерухомості в Україні. Використання інформації про дійсні ціни продажу об’єктів нерухомості зумовить визначення оціночної вартості з використанням реалістичної інформації про об’єкти подібного нерухомого майна. Це також дозволить запобігти викривленню розмірів податкових зобов’язань платників податків.

Пропозиції Фонду щодо загального доступу до даних Єдиної бази і захисту персональних даних

Фонд погоджується із пропозицією народних депутатів передбачити серед можливостей Єдиної бази функцію збереження електронної копії звітів про оцінку майна, складених для цілей оподаткування. Це дозволить значно скоротити строки рецензування звітів про оцінку та присвоєння унікального реєстраційного номера для вчинення нотаріусом правочину.

Разом із цим, видається недоцільним оприлюднення повних версій звітів про оцінку майна, складених для цілей оподаткування, що передбачається Проектом №2047, виходячи з того, що звіт про оцінку майна є документом, що містить детальну інформацію про об’єкт оцінки, у тому числі його фотографії, а також може містити інформацію, захищену авторськими правами оцінювача. Фонд вважає за доцільне оприлюднювати інформацію про визначені параметри нерухомості (адреса, ринкова вартість) зі звітів про оцінку, що належить до інформації з вільним доступом, у формі відкритих даних з можливістю її моніторингу та аналізу, а також з можливістю формування довідки про об’єкт нерухомості безпосередньо з сайту Фонду.

Пропозиції Фонду щодо розмірів плати, яка стягується за отримання певної інформації з Єдиної бази

Фонд пропонує передбачити стягнення плати за формування нотаріусом електронного витягу з Єдиної бази про оціночну вартість об’єкта нерухомого майна, відносно якого вчиняється правочин, та за присвоєння унікального реєстраційного номера звіту про оцінку майна, розміром 0,5% від мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня поточного календарного року (тобто приблизно 20 грн.). Зазначені кошти пропонується спрямовувати до Державного бюджету України.

Також пропонується передбачити стягнення плати за формування довідки з Єдиної бази про об’єкт оцінки розміром 0,2% від мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня поточного календарного року (тобто приблизно 8 грн.). При цьому така довідка матиме статус офіційного документа як в електронному, так і роздрукованому вигляді, довідці автоматично присвоюється унікальний номер, за яким його можна перевірити в Єдиній базі. Зазначені кошти пропонується спрямовувати до адміністратора Єдиної бази з метою забезпечення його інституційної спроможності.

Фонд закликає народних депутатів України підтримати запропоновані Фондом зміни. Голова ФДМУ Дмитро СЕННИЧЕНКО зазначив: «Фонд готовий виступити майданчиком для напрацювання зваженої редакції змін до Податкового кодексу України з метою пошуку оптимального варіанту адміністрування податку. На мою думку, підходи до цього питання повинні мати на меті визначення максимально наближеної до ринкових цін нерухомості бази оподаткування, але без покладання на платників податків невиправданих фінансових витрат для досягнення цієї мети».

Більш детально – у порівняльній таблиці до проекту закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України» (щодо створення Єдиної бази даних про вартість об’єктів нерухомого майна)

Один коментар

Додати коментар

Увійти за допомогою: 

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Повідомити про помилку

Текст, який буде надіслано нашим редакторам: